Марина Ракина: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

92027df8edd45f5d25898f37078f373d

Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.

фoтo: Aннa Мeньшикoвa 

Ликвид уxoдит во время полета

Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть иль купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был

– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?

– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa эпилог, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».

Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, конструктива на флэту, этажа, места в доме, качества ремонта. Хотя «средняя по больнице» сила именно такая.

Сделок нечего гре стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и когда-когда-нибудь куплю двухкомнатную. Возлюбленный видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал множиться. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, без лишних разговоров условно где-то 500 тысяч. То принимать, чтобы решить вопрос, ему придется вырывать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.

Есть покамест одна модель поведения: соседушка купил – и мне равным образом надо. Так во всякое время происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.  

– На случай если продавец хочет поднять цену, соглашение рассыпается?

– Чаще договариваемся сообразно всей цепочке. Риелторы, которые застали взлобок цен в 1990-е иначе 2000-е годы, стремятся маловыгодный разрывать сделки. Приняв залог на одну квартиру, что по в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую жертва хочет купить. Иначе имеется возможность оставить человека на улице с деньгами, затем что что ему уже неважный (=маловажный) хватит на желаемое.

– Упихивать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию для рынке?

– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят на лету. Мы в 12.00 выставляем манифест на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем залог. Такую динамику я видели в 2005-2007 годах передо ипотечным кризисом в 2008-м. О ту пору так же быстро росли цены и бойко уходили квартиры с рынка.

– Без лишних разговоров желающим купить или спустить квартиру нужно очень одно мгновение реагировать или ждать, иным часом рынок «устаканится»?

– Сие зависит от того, для чего человек приходит на рыночек. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Неужто, может, пару миллионов? Наработать на недвижимости, которая пока что действительно помогает это совершить? Решить жилищный вопрос, от случая к случаю надо купить жилье дети или разменять квартиру быть разводе?

Вопрос в том, до какой степени покупатель настроен заключить сделку. Делать что он решил «походить» после рынку, то тогда ему выгодно отличается понимать, из каких источников симпатия будет оплачивать подобранный и, выполнимо, подорожавший за время поисков план.

А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, ведь тогда принимать решение чему нечего удивляться быстро. Потому что квартир для рынке немного. Пока ваша сестра думаете, понравившийся вариант может сбежать или подорожать.

Цифры меняются

Путем год, после утверждения генерального плана, в городе дозволительно будет реализовать грандиозные проекты, которые давно сих пор были недоступны ребровый столице

– Дешевая закладная стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов нет слов всех сегментах. Неужели появилось такое мера надежных заемщиков?

– Франшиза одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы усиживать, но вопрос решается. Хоть (бы), можно пригласить созаемщиков. Унич банки, которые рассматривают клиентов сверх просрочек по платежам в ход трех лет. Им «простили» неразумные действия молодости или принимают в внимание проблемы экономического кризиса 2008 лета.

Для банков это важный период «продать» свои казна, но с 2007 года они научились полегче оценивать заемщика. Например, дай вам одобрили заявку, нужна документ о доходах по форме 2-НДФЛ alias по форме банка. С заемщика берут соответствие о перепроверке данных. На Госуслуги приходит вопрос с подтверждением – и банк получает документация по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, что же человек действительно работает в этой организации и получает текущий доход.

Раньше такого невыгодный было. А налоговая, я могу т. е. работодатель сказать, активно призывает нас принадлежит) зарплату не менее определенной средства – установленной средней в Алтайском крае. В таком случае есть официальный оклад подрос.

– Суммы кредитов в сей период отличаются от тех, а брали раньше?

– Понятно, ведь жилье стало любимее. Но есть интересный не уходите. Мы недавно считали с коллегой. Важно, ставка была выше – 9-10% годовых. Конструкт стоил 1,5 млн рублей, и антецедентный взнос составлял 20% (доверие – 1,2 млн). Вслед за него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Незамедлительно такой же объект есть расчет 2 млн рублей. Первоначальный плата – 15% (кредит составил 1,7 млн) и стоимость 6% годовых, если автор говорим о первичном рынке. Транш все равно составляет рядом 13 тыс. рублей. И из чего можно заключить, что цифры поменялись, а оплата по кредиту и купленная дом – нет. 

– Как бы на рынок влияет опускание курса рубля и по большому счету ситуация в экономике?

– С экранов телевизоров нам ходят слухи, что инфляции нет, да люди чувствуют ее. Я раз в год по обещанию в неделю покупаю бездрожжевой белый хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, в ту же минуту за 50 рублей. Подорожали никак не только продукты питания. Ми подняли цену на обслуживание репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные сервис и затраты на бензин. Близ этом доходы остались прежними, а у кого-так сократились.

Люди анализируют: прожитое на условные 300 тыс. рублей они могли скупить заметно больше, чем пока что. За 1,2 млн рублей в 2019 году не возбраняется было купить однокомнатную студию, безотлагательно нет. В таких условиях прислуга решаются сохранять деньги, в часть числе забирая с депозитов.

Мои клиенты будто: «Деньги лежат в банке подо 4-5% годовых, а недвижимость может доставить до 15%. Зачем задерживать деньги на депозите, с которого я буду сделать (взнос) налог на проценты с 2021 лета?»

– Инвесторам интересна «вторичка»?

– Жрать люди, которые мыслят манером): они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут слабеть ее в аренду, чтобы деньжата по-прежнему приносили жалованье. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, не то — не то не хотят делать восстановление в новостройке. Но процент таких участников рынка пустой. Инвесторы чаще всего идут получай первичный рынок.

Моя любезная 30 января 2019 возраст подписала договор долевого участия бери  покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК приблизительно парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров по (по грибы) 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее продать, и пишущий эти строки видим, что квартира есть смысл 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный этап самой долевки – пока и рынок подошел к этой цене.

Хотя (бы) вид из окна продается

– Сиречь себя ведет сегмент новостроек и что-нибудь надо учесть инвестору?

– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели весь век объекты в новостройках. А они, согласно расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 годы. Чтобы пополнить базу, им пришлось допрежь того намеченного закладывать новые под своей смоковницей.

При этом заходить получи рынок приходится на других условиях, где-то как требование закона выказывать эскроу-счета уже безграмотный обойти. На этих счетах закрыты деньга дольщиков, пока дом безграмотный построят. Чтобы организовать работу, полагается получить проектное финансирование банков. Прелиминарии о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются изо-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.

Так есть рынок оказался неважный (=маловажный) готов к высокому спросу. Оттого, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них сейчас на руках снятые с депозитов гроши или деньги от проданной «вторички» либо ранее одобрена ипотека. Они побыстрее бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А вслед за тем в отделах продаж договоры поуже не в четыре руки набивают, а в восемь.

– Сия история сентября и октября? Теперь она меняется?

– На гумне — ни снопа, пока она продолжается. С носа) новый пул квартир встречает наращенный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Симпатия резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью поперед 30 кв. метров. Разве он предлагает квартиры для определенных этажах, например, с первого объединение шестой. Или он говорит, какими судьбами одну из блок-секций в тот же миг не будет продавать.

Повально стараются в первую очередь выставить бери рынок квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А те, которые и беспричинно купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна причастность продать их по максимально высокой цене.

– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре сверху стадии котлована цены – далеко не выговорить. Более или не в такой мере нормальная «трешка» стоит через 5 млн рублей, а есть и из-за 8 млн. По вашим оценкам, какова себестоимость на новостройки?

– Не долго думая в центре жилье стоит через 65 до 80 тыс. рублей следовать «квадрат». В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – с 50 до 65 тыс. рублей. Тождественно это зависит через локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем вне цена «квадрата». И чем превыше жилье от уровня владенья, тем оно дороже, вследствие того что что вид из окна, наравне и локация в доме, тоже продается. Во, около лестничной площадки гнездо на втором этаже меньше, чем в середине секции для 15-м этаже с видом получи город.

– Мы уж поговорили, что цены растут с-за дефицита, желания убежать через инфляции. Есть другие причины?

– Правильный случай. Приходит продавец, и для основе анализа рынка да мы с тобой говорим, что его пристанище стоит 1 млн рублей. А дьявол говорит, что сосед продает такую а за 1,2 млн. Попытки вбить в башку, что он может ее и после 5 млн продавать, только невыгодный продаст, бывают безуспешны. На случай если рынок не растет, ведь такие квартиры либо век ждут покупателя, либо булочник возвращается к рыночной цене.

В растущем рынке другой прогноз. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей ради «квадрат» новостройки в центре Барнаула да мы с тобой перешагнули. И если один поставил такую цену, в таком случае и второй ее поставит, естественно, обосновав экономически.

Есть снова один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием отмель. Соответственно, куда последний смотрит? Симпатия смотрит на рынок и видит, что такое? на соседней площадке клетка стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.

– Унич ли список домов, в которые ваш брат не рекомендуете вкладывать?

– Маловероятно ли я могу озвучить его, однако он есть. В нем глотать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая безотложно достаточно открыта. Ты да я можем посмотреть декларации возьми сайте Дом.рф. На втором месте – сроки сдачи предыдущих объектов, малограмотный переносились ли они в текущем ЖК. Вдобавок анализируются сайты арбитража.

Безотложно сложно то, что застройщик обязан около каждый новый объект настропалять отдельное юрлицо. А у него может составлять ни роду ни племени, и изба может быть первым их жилым проектом. С тем сгоряча не засунуть чистые не туда, лучше присмотреть за таким игроком рынка. Так, надо сказать, чаще не (более мы понимаем, какая (теплая представляет новый дом.  

Который будет дальше?

– Разве анализировать кризисы, с которыми сталкивалась политическая экономия России и рынка недвижимости, какой-либо прогноз у нынешней ситуации?

– (вы)молвить, что завтра деньги кончатся нимало? Нет. Мы прошли уж экономические потрясения, когда нам обрезали нули и гроши превращались в фантики. Хочется питать , что у нас будет мягкое рекурсия к обычной жизни, что-нибудь государство зрело и умно подходило к тому, (для того снизить ипотечные ставки. Для того каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой остаться в живых в этой ситуации. Не я буду есть план действий чтобы сценария, когда спрос упадет изо-за объективных реальностей. Иначе говоря когда люди не смогут квиты по ипотеке.

Плюс жрать интересные предложения от застройщиков прежде конца года, может, в самом начале следующего да мы с тобой ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И миряне с кошельками уже стоят примерно отделов продаж

– Чисто долго будут расти цены получи недвижимость?

– Пока полноте спрос. Да, мы упремся в который-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами возьми рынке: либо помидоры кончатся, либо деньжонки у людей. Но это ровным счетом не перед Новым годом произойдет. Вследствие того что в этот период у людей как води получаются премии, раскрываются депозиты.

Без всякого сомнения, что застройщики боятся обмишулиться, что прибыль уменьшит растущая стоимостное выражение на металл, на землю, следующий провал продаж. Они неважный (=маловажный) знают, что будут сбывать через два года. Ведь же со вторичным рынком.

Только это палка о двух концах. Кое-когда народ разозлится на цены и скажет «будто сколько же можно», однако поменяется. На «вторичке» сие быстрее произойдет, потому фигли там предел быстрее наступает и тариф начнет снижаться. На «первичке» сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.

Я в) такой степени же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и часа) рынок рос, мы цену поднимали, а позже спрос упал и, чтобы продлить продавать, пришлось «откатывать» цену вплоть до 47 тыс. за «прямоугольник». Так у нас очередь выстроилась с людей, которые покупали кв. метр ради 50 тыс. рублей. Они требовали отдать назад деньги. Это был 2008 година. Полгода возни было с этими клиентами, (для того договориться.

Моя любимая рассказ: так будет не постоянно. Будет и стагнация, будет и шум(иха),  все меняется.

Кое-что еще рассказала Марина Ракина

О легитимном переносе сроков ввода жилья

– В первую волну пандемии застройщики России получили ресурс легитимно перенести сроки сдачи домов получи полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Который-то решил немного потянуть основание, чтобы найти лучшие дельце-решения. Например, по покупке металла. Спирт же сильно подорожал. Общо, цены на рынке – сие не дурь застройщика иначе говоря желание сверхприбылей. Это двухобъективный шаг в сложившихся условиях.

О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек

– В эту пору самый понятный для застройщиков трасса – расселение ветхих домов. Да наверняка наша уникальная обстоятельства дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Я не я буду к часу икс будет придумано урегулирование. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.

Пожирать такие территории, которые в полном объеме неважный (=маловажный) эксплуатируются и вредного производства далее нет. В таком случае позволительно рассматривать перевод земли в другую категорию и стать там строительство. Такие проекты автор этих строк увидим, когда встанет запрос отсутствия земельных участков подо строительство.

О покупке квартир без- в Барнауле

– Такую тенденцию пишущий эти строки отчетливо поняли давно, временами начали проводить выставки новостроек. Я увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. Из-за эти годы мы продолжаем выдерживать активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.

Покупка квартир в других регионах учащенно мотивирована тем, что инвестиционный деяние там выше. То упихивать больше возможность заработать нате разнице цены долевки и готовой квартиры. Вдобавок есть место покупке квартир во (избежание детей, которых будут заниматься учиться в другой город. По временам такой вид сделок проходит прежде, чем планировала семья, наново же из-за особенностей рынка: людской) стремятся попасть в последнюю электричку.

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.